Để tránh những thiếu sót không đáng có trong quá trình giao dịch, dưới đây là những thông tin cần thiết về thủ tục khi mua nhà chung cư từ chủ đầu tư.

Mọi thủ tục mua nhà chung cư giữa khách hàng và chủ đầu tư đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật hiện hành. Để tránh những rủi ro trong quá trình mua bán vì vậy cần nắm rõ những quy định về nhà chung cư cũng như những thủ tục mua bán nhà chung cư.

Bộ xây dựng vừa ban hành thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT BXD ngày 1-9-2010 của Bộ xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của chính phủ quy định chi tiết và thi hành Luật nhà ở.

Mọi thủ tục mua nhà chung cư phải tuân thủ theo quy định của pháp luật hiện hành

Theo thông tư các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản, có các nội dung quy định tại điều 93 Luật nhà ở, Bộ Luật Dân Sự, Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, tuân thủ các hợp đồng mẫu và nội dung về hợp đồng của nhà ở quy định tại các phụ lục kèm theo Thông tư này.

Thông tin cần thiết về hợp đồng

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì các bên phải lập thành 4 bản, người mua lưu giữ một bản, 3 bản còn lại để chủ đầu tư làm thủ tục nộp thuế, lệ phí trước bạ, cấp giấy chứng nhận cho người mua và để giữ lại. Hợp đồng mua bán nhà ở này có giá trị pháp lí để xác định các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở trong suốt quá trình quản lý, sử dụng nhà ở đã mua, kể cả trường hợp bên mua nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Đối với hợp đồng mua, bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung trên, các bên còn phải ghi rõ thêm những nội dung sau: Phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, diện tích sàn xây dựng căn hộ, diện tích sử dụng căn hộ để tính tiền mua bán căn hộ, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở, mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.

Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kĩ thuật nằm bên trong căn hộ.
Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung cư thì tính từ mép trong của tường chung cư. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ ràng trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi như một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ. Thông thường người bán sẽ chịu phí công chứng và thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, người mua sẽ chịu thuế trước bạ. Tuy nhiên, về phần phí này thì các bên có thể tự thỏa thuận với nhau.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư gồm có:

Bản chính và bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.
Bản gốc và bản phô tô hợp đồng chuyển nhượng;
Chứng minh thư, hộ khẩu của bên chuyển nhượng;
Chứng minh thư, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;
Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Dưới đây là một vài kinh nghiệm khi mua nhà chung cư có sổ hồng:

Trước khi mua căn hộ chung cư chúng ta nên quan tâm về tính pháp lý của căn hộ đó, Kinh nghiệm là chúng ta phải mượn được sổ hồng hoặc sổ hồng photo của chủ nhà, ra địa chính phường, xã nơi tọa lạc của căn hộ hỏi xem tình trạng pháp lý có đủ điều kiện mua bán hay không. Khi thảo luận với chủ nhà về việc mua căn hộ chung cư, chúng ta nên liệt kê ra những vấn đề cần phải thỏa thuận như: thời gian giao nhận nhà, đặt cọc là bao nhiêu, chi phí công chứng, các loại thuế, Sau bao nhiêu ngày phải ra hợp đồng công chứng, khi ký hợp đồng công chứng thì thanh toán bao nhiêu phần trăm, giữ lại bao nhiêu để làm giấy tờ. Để an toàn cho người mua nhà thì khi tiến hành đặt cọc chúng ta cũng nên có hợp đồng rõ ràng và ra cơ quan có thẩm quyền công chứng. Ngoài ra, đối với tài sản có giá trị lớn, khi đặt cọc chúng ta cần thông qua bên thứ 3 là ngân hàng cho an toàn, người mua và người bán đều bỏ vào ngân hàng bằng số tiền cọc, sau khi tiến hành hợp đồng mua bán, người bán sẽ nhận lại số tiền của mình đặt vào. Trường hợp có một bên không tuân thủ thỏa thuận thì mất cọc hoặc đền cọc sẽ được ngân hàng giải quyết. Do vậy sẽ hạn chế được những rủi ro không mong muốn trong quá trình mua căn hộ chung cư.