Thực hư về quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư

//Thực hư về quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư

Tại các thành phố lớn, việc sở hữu căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng chung của nhiều gia đình. Tuy nhiên câu hỏi được nhiều khách hàng quan tâm là chung cư có được sở hữu vĩnh viễn hay không. Vậy, thực hư vấn đề về quyền sở hữu nhà của chủ căn hộ chung cư là thế nào?

Xem thêm:

Thực hư việc sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư

Theo Luật Đất Đai năm 2013, doanh nghiệp trong và ngoài nước chỉ được giao đất 50 năm để kinh doanh. Cũng theo điều 99 Luật nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư phụ thuộc vào kết luận kiểm định chất lượng chung cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyển nơi có nhà chung cư tọa lạc. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được chia thành hai loại: nhà chung cư sở hữu có thời hạn và nhà chung cư sở hữu lâu dài. Ở đây chúng ta sẽ xét tới thời hạn sử dụng nhà chung cư sở hữu lâu dài.

Điều gì sẽ xảy ra khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng?

– Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định (trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ; hoặc tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư).

– Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.

Trong trường hợp bị hư hỏng thì sẽ được xử lí theo quy định như sau:

+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định;

+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

+ Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;
+ Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định về bố trí nhà ở tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở.

+ Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải cứ sau 50 năm thì sẽ bị nhà nước thu hồi, thời hạn sử dụng nhà chung cư phụ thuộc vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi các nhà kinh doanh xây dựng chung cư, thường sẽ được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn thường sẽ là 50 năm, do đó các dự án này được thiết kế xây dựng theo cấp công trình có thời hạn 50 năm tương ứng.

Trong phần trên chúng ta đã đề cập đến cấp công trình, vậy cấp công trình ở đây là gì và có vai trò như thế nào.

Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”. Cụ thể, theo Phụ lục 1.3 về phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng (đi kèm theo Thông tư số: 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng), quy định:

Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm;
Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
Chủ sở hữu chung cư có quyền gì khi chung cư hết niên hạn sử dụng?

Chủ sở hữu chung cư có quyền gì khi chung cư hết niên hạn sử dụng?

Theo Điều 116 Luật Nhà ở 2014, các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì được bố trí tái định cư.

Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng. Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật Nhà ở 2014.

Giả sử, khu chung cư của bạn có 500 căn hộ với diện tích căn hộ như nhau, tổng diện tích khu đất được quyền sử dụng là 5000 mét vuông. Như vậy, mỗi căn hộ sẽ được quyền sở hữu 10 mét vuông đất. Nếu nhà nước hoặc một đơn vị khác tiếp nhận việc cải tạo và xây dựng thêm để khai thác sử dụng khu đất này, bạn sẽ có quyền bán quyền sở hữu căn hộ để nhận lại khoản tiền tương đương với giá trị của 10 mét vuông đất cộng với giá trị căn hộ của bạn (có thể bao gồm nội thất). Tuy nhiên, nếu bạn vẫn muốn giữ quyền sở hữu đất và chung cư, bạn cũng không cần phải lo lắng bởi pháp luật đã có quy định cụ thể như sau:

– Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

– Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

– Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt.

– Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Cần giải pháp nào hiện nay?

“Tôi cho rằng, dù sở hữu đất là vô thời hạn nhưng việc bán nhà chung cư nên có thời hạn. Lúc đó sẽ giải quyết vấn đề này thì giá trị đất phần chung cư thì chủ sở hữu có thể bán lại, nhưng nhà thì chỉ được sử dụng theo niên hạn quy định. Và phải khẳng định được là quy định này không hồi tố. Nếu thực hiện như vậy sẽ có ra tác động tốt đến thị trường nhà đất hiện nay, ông Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Cũng theo ông Võ, nếu quy định khi nhà hết niên hạn sử dụng, người dân bắt buộc phải ra khỏi nhà vì chỉ mua 50 năm, hoặc hơn tùy từng loại nhà giống như hình thức thuê nhà trả một lần thì sẽ làm cho thị trường nhà chung cư tốt hơn rất nhiều. Bởi vì dù có cấp sổ hồng vô thời hạn thì cũng không giải quyết được vấn đề khi nhà đã hỏng.

Vì vậy giải pháp lâu dài là cần có quy định cho các chủ đầu tư chỉ bán phần giá trị căn nhà trong thời hạn nhất định mà không tính đến phần sở hữu đất. Khi hết niên hạn sử dụng người ở phải rời khỏi nhà và đất có thể thuộc chủ đầu tư hoặc trong nhiều trường hợp vẫn thuộc Nhà nước. Trước mắt cần áp dụng ngay cho những chung cư cũ cần phải cải tạo, và những chung cư mới chuẩn bị đưa ra bán hàng phải áp dụng theo quy định này sẽ ổn. Vì trong phạm vi đó sẽ không mâu thuẫn với Luật Nhà ở, Luật Đất đai, ông Võ nêu quan điểm.

By | 2018-04-02T02:51:11+00:00 Tháng Hai 28th, 2018|Tin tức|0 Comments

About the Author:

Leave A Comment