Mua căn hộ chung cư làm sao để không gặp phải các cuộc tranh chấp phiền phức và phòng tránh những hệ lụy khôn lường?
Bất chấp diễn biến phức tạp của tình hình dịch Covid, các vụ tranh chấp quyết liệt ở các dự án chung cư tại Hà Nội và TP.HCM, giữa cư dân và chủ đầu tư vẫn luôn diễn ra. Tuy âm thầm hay công khai, vấn đề này vẫn luôn là tâm điểm thu hút sự quan tâm của dư luận. Cũng không tránh khỏi sự lo lắng của nhiều khách hàng khi đã – đang chuẩn bị mua căn hộ chung cư, nhất là những dự án đã bàn giao căn hộ.
Dưới đây là tổng hợp 7 loại tranh chấp phổ biến, thường phát sinh trong quá trình sử dụng căn hộ chung cư.
1.Tranh chấp khi mua căn hộ chung cư bị siết nợ.
Trên thực tế, khi triển khai các dự án nhà ở quy mô lớn, chủ đầu tư đều tận dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng. Đổi lại để được vay thì chủ đầu tư buộc phải thế chấp tài sản trên chính dự án chung cư đang rao bán.
Ví dụ: Năm 2019, hàng trăm cư dân đã mua căn hộ chung cư Khang Gia Tân Hương (377 Tân Hương, P.Tân Quý, Q. Tân Phú, TP.HCM) và đang sinh sống ổn định thì vô cùng bàng hoàng khi hay tin Ngân hàng Thương mại CP Nam Á có phát đi thông báo gửi UBND P. Tân Quý và các bên liên quan về việc sẽ tiến hành thu giữ, xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền tại chung cư để thu hồi nợ.
Tuy không nhiều nhưng những trường hợp này vẫn xảy ra và gây khó xử cho cư dân và chủ đầu tư. Việc mua phải những dự án mà chủ đầu tư không có năng lực, không giải chấp, chậm thanh toán nợ, cố tình che giấu thông tin hoặc tự ý đem dự án thế chấp sau khi đã bán thì hậu quả cho cư dân cực kỳ nặng nề. Một khi ngân hàng siết nợ, người mua sẽ lâm vào tình cảnh khốn đốn, “tay trắng” mất nhà như chơi.
2. Tranh chấp do chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư.
Theo quy định, mỗi chung cư phải tổ chức hội nghị để thảo luận bầu Ban quản trị tòa nhà. Tuy nhiên, trên thực tế không ít chủ đầu tư cố tình chậm tổ chức hoạt động này vì một số chủ đích. Một số trường hợp là do chủ đầu tư muốn tự quản lý vận hành để có thể “thao túng” – trực tiếp nắm giữ, sử dụng các khoản chi phí bảo trì và diện tích thuộc sở hữu chung với mục đích cá nhân.
Một số trường hợp là do cư dân không tham gia đủ tỷ lệ quy định nên chậm trễ trong việc bầu Ban quản trị tòa nhà. Đồng thời CĐT cũng chậm báo cáo vấn đề này đến UBND phường nhờ chủ trì nên dễ xảy ra tình trạng tranh chấp.
Hơn 4 năm hoạt động nhưng Chung cư The Useful Apartment ở quận Tân Bình, TPHCM chưa một lần tổ chức Hội nghị thường niên hay hội nghị bất thường lần nào gây nhiều bức xúc trong cư dân.
3. Tranh chấp về quỹ bảo trì.
Luật Nhà ở Việt Nam có quy định, trước khi được bàn giao căn hộ chung cư, người mua phải đóng 2% giá trị tài sản vào quỹ bảo trì chung. Dưới sự quản lý minh bạch và công khai, quỹ này sẽ được dùng vào việc bảo trì những hạng mục trong tòa nhà nếu bị hư hỏng sau khi hết hạn bảo hành hoặc xuống cấp theo thời gian.
Một vụ tranh chấp quỹ bảo trì diễn ra tại căn hộ Hòa Bình Green City
Luật định là vậy nhưng không tránh khỏi những trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng cho mục đích cá nhân, trì hoãn bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Thậm chí có nơi còn yêu cầu cư dân đóng mức phí cao hơn quy định của nhà nước khiến cư dân rất bất mãn. Đó là lý do khách hàng cần quan tâm nhiều hơn tới uy tín của chủ đầu hơn khi mua căn hộ chung cư.
4. Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành khi mua căn hộ chung cư.
Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành thường diễn ra khi:
- Cư dân vào ở nhưng không nhận được những dịch vụ và chất lượng một số dịch vụ không đúng như quảng cáo ban đầu của CĐT.
- Mức thu phí vận hành quản lý tòa nhà sai quy định
- Vấn đề thu – chi trong công tác quản lý vận hành không minh bạch,…
Chung cư 6th Element thu phí dịch vụ với giá 12.700 đồng/m2. Tuy nhiên, vì cảm thấy bất hợp lý nên nhiều cư dân không đóng phí trong 5 tháng qua. Phía chủ đầu tư đã treo biển báo “Thang máy dành cho các căn hộ nợ phí dịch vụ”
5. Tranh chấp sở hữu chung – riêng.
Khi mua căn hộ chung cư, và đặc biệt là khi dự án đã có tỷ lệ lấp đầy cao, những tranh chấp sở hữu chung – riêng thường phát sinh do sự thiếu minh bạch trong việc công khai quyền sở hữu và khai thác các tiện ích dự án như nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, diện tích kinh doanh cho thuê,… Dẫn đến nhiều bức xúc trong cư dân, từ đó phát sinh nhiều tranh luận, đối đầu nhau gay gắt trong quá trình sử dụng.
Năm 2019, các vụ tranh chấp đậu xe ô tô diễn ra phổ biến tại rất nhiều chung chung cư lớn như: Golden Westlake (Hà Nội), Ehome 3 (Q.Bình Tân, TP.HCM), The Golden Palm (Hà Nội), Him Lam Chợ Lớn (Q.6, TP.HCM), EverRich Infinity (Q.5, TP.HCM).
6. Tranh chấp về chất lượng xây dựng khi mua căn hộ chung cư.
Khi mua căn hộ chung cư, chính những sai phạm, thiếu sót trong căn hộ bàn giao cho khách hàng như chất lượng thiết bị, kết cấu công trình, hệ thống phòng cháy chữa cháy… cũng là mối lo ngại của nhiều người dân. Tuy nhiên, khi đi vào vận hành bài bản, chủ đầu tư nếu kịp thời sửa chữa, khắc phục đáp ứng các yêu cầu chính đáng của cư dân thì những tranh chấp, bất hòa này có thể được giải quyết nhanh chóng.
Sau gần nửa năm đi vào hoạt động, dự án Đông Hội (huyện Đông Anh, Hà Nội) vẫn chưa hoàn thiện các tiện ích cơ bản như sảnh lễ tân, nhà vệ sinh chung, hệ thống PCCC như cam kết ban đầu.
7. Tranh chấp chậm giao căn hộ và chủ quyền nhà.
Tranh chấp này thường gay gắt nhất và rất nhiều dự án đã có cư dân biểu tình đồng loạt yêu cầu chủ đầu tư bàn giao những hạng mục chậm tiến độ như căn hộ hoặc sổ hồng. Khi mua căn hộ chung cư mà không tìm hiểu rõ pháp lý và năng lực, nhiều chủ đầu tư còn để cho dự án chậm đến 3-4 năm.
Nhiều cư dân chung cư Dreamland Bonaza (23 Duy Tân, Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội) đã biểu tình, treo băng rôn khi địa chỉ nhà bỗng biến thành quận Nam Từ Liêm, chậm trễ bàn giao sổ hồng, hụt diện tích và nhiều vấn đề bất cập khác.
Khi xảy ra tranh chấp, người dân thường rơi vào cảnh bế tắc vì hiện nay chưa có chế tài đủ mạnh để thúc ép chủ đầu tư thực thi các nghĩa vụ trên.
Những hệ lụy của những trường hợp tranh chấp khi mua căn hộ chung cư rất khó lường. Lời khuyên của Smartland là dù mua bất cứ dự án nào, ở khu vực nào, người mua phải tỉnh táo và cần tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định.
(Nguồn: Cafeland)
