Thực hư về tính pháp lý và cấp sổ hồng cho các dự án Condotel

Ngày 16 tháng 3 năm 2018 tại Bình Định đã diễn ra chương trình Hội thảo” Đầu tư dự án Condotel: Thực tế, triển vọng và giải pháp. Buổi hội thảo có sự tham gia của đại diện lãnh đạo các cơ quan, tổ chức tư vấn, chuyên gia kinh tế và các doanh nghiệp. Vậy cuối cùng tính pháp lý của căn hộ Condotel là gì? Và thực hư việc cấp sổ hồng cho căn hộ condotel ra sao?

Cùng Smartland tổng kết lại các vấn đề về dự án Condotel trong bài viết dưới đây nhé!

Sự bùng nổ của loại hình condotel

Theo báo cáo của Sở Du Lịch, giai đoạn năm 2016 đến tháng 2 năm 2018 Việt Nam đón 16 triệu lượt khách du lịch cùng với đó là sự gia tăng vượt trội của khách du lịch trong nước. Chính vì thế đã tạo ra sự bùng nổ về nhu cầu căn hộ nghỉ dưỡng trên cả nước. Tại Đà Nẵng đã có đến hơn 4 triệu lượt khách nội địa đến du lịch tuy nhiên chỉ có 4.000 phòng trong tổng số 30.000 phòng đủ tiêu chuẩn từ 4 đến 5 sao.

Tại một thành phố du lịch khác là Nha Trang thì tình trạng này còn tệ hơn khi trung tâm thành phố luôn trong tình trạng thiếu khách sạn, thiếu dự án Condotel. Với mục tiêu đón 5 triệu lượt khách đến năm 2020, Bình Định cần khoảng 7.200 căn hộ condotel tuy nhiên số lượng dự án condotel tại Bình Định chỉ dừng ở mức 3.800 căn. Qua đó có thể thấy, nhu cầu căn hộ nghỉ dưỡng đang ngày một gia tăng. Hiện nay nguồn cung căn hộ condotel vào khoảng 23.000, tỷ lệ hấp thụ cao khoảng 65 – 75%.

Ngoài ra, việc phát triển loại hình condotel còn góp phần tạo diện mạo mới cho địa phương, tạo công ăn việc làm cho lao động chất lượng cao và lao động phổ thông, đặc biệt tạo ra tư duy mới cho quản lý thị trường bất động sản mới, du lịch mới. Nhận thấy sự lợi ích mà dự án condotel mang lại, nhiều nhà đầu tư, địa phương đã tạo mọi điều kiện tốt cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển, đặc biệt là hình thức condotel.

Hình minh họa dự án Condotel

Tính pháp lý của dự án Condotel

Mặc dù trong những năm gần đây, thị trường bất động sản cả nước ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ của loại hình dự án condotel, tuy nhiên do đây là loại hình bất động sản mới, Luật Đất đai chưa quy định cụ thể mà chỉ xác định đất sử dụng cho du lịch là loại hình của đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 của luật đất đai mà chưa có quy định về chế độ sử dụng đất cho loại hình này.

Hội thảo đầu tư dự án Condotel 2018

Nhằm giải quyết vấn đề thực tiễn phát sinh trong quá trình thực hiện dự án đầu tư của các nhà đầu tư nhằm mục đích phát triển du lịch kết hợp với kinh doanh bất động sản, Bộ đề xuất 2 phương án.

Phương án 1: có chức năng để ở thì xác định là đất ở; thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 – 70 năm theo quy định; chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Phương án 2 là vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50 – 70 năm theo quy định; chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, giải pháp thứ nhất sẽ giải quyết được các vấn đề phát sinh trong thực tiễn. Mặc dù việc quy định chế độ sử dụng đất hỗn hợp dự án condotel và officetel sẽ phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình tiêu chuẩn các căn hộ để sử dụng vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh làm văn phòng làm việc.

“Còn giải pháp thứ 2 sẽ đảm bảo được việc sử dụng đất đúng mục đích là đất thương mại dịch vụ dùng để kinh doanh và không làm phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình căn hộ để ở và văn phòng để làm việc. Tuy nhiên, sẽ không đáp ứng được nhu cầu thực tiễn phát triển của xã hội dẫn đến khó thu hút đầu tư đối với các nhà đầu tư.” Bộ này nhận định.

Trên cơ sở xem xét, cân nhắc kỹ tác động của các giải pháp trên cơ sở đánh giá tác động tích cực và tiêu cực, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị chọn phương án 1.

Minh họa dự án Condotel

Thực hư việc cấp sổ hồng cho dự án condotel

Vừa qua, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho biết, Hiệp hội vừa có văn bản số 95 kiến nghị bổ sung về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013, đặc biệt là vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho loại hình dự án Condotel.

Từ đây đặt ra câu hỏi về vướng mắc pháp lý lớn nhất của dự án condotel hiện nay là gì, tại sao chưa có cơ chế để cấp “sổ hồng” cho loại hình này.

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), trong những năm gần đây, nhất là từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới ở nước ta, đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng.

“Loại hình BĐS này đang được phát triển ở nhiều địa phương nhưng tập trung nhất là tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc… Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng. Năm 2016, tổng nguồn cung dự án condotel đã lên đến 16.000 căn.

Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có thêm khoảng 27.000 – 29.000 căn hộ condotel”, ông Châu cho biết. “Trong thời gian qua, một số địa phương đã công nhận “đất du lịch sử dụng ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở”, thu tiền sử dụng đất đối với loại đất du lịch này. Trên cơ sở đó, chủ đầu tư công bố người mua dự án condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài tuy luật chưa công nhận”, ông Châu nhấn mạnh.

Trước thực trạng trên, ông Châu cho biết Hiệp hội BĐS TPHCM đã kiến nghị gửi Thủ tướng CP, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ XD…sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng các loại đất đối với đất du lịch. Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị bổ sung “đất sử dụng cho du lịch” cũng là một loại hình của đất phi nông nghiệp vào Chương X Luật Đất đai 2013 để quản lý thống nhất, tạo điều kiện phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn theo định hướng của Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị.

Đất sử dụng cho du lịch chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Đồng thời, Hiệp hội cũng kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013 để cho phép người mua dự án condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Về bản chất, đây là những dự án mà Nhà đầu tư xin giao đất sản xuất kinh doanh để xây dựng Khách sạn, Khu nghỉ dưỡng, một hoạt động điển hình của Kinh doanh du lịch nhưng khi tiến hành xây dựng thì lại chào bán, theo kiểu mua đứt bán đoạn, giống với hoạt động Kinh doanh Bất động sản.

Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy định về “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”, “đất xây dựng khu chung cư”…; còn Luật nhà ở năm 2014 chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”.

Không có bất kỳ thuật ngữ “bất động sản du lịch” (condotel) nào trong hệ thống pháp luật, do đó thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” được gán cho dự án Condotel là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào.

Khái niệm “đơn vị ở”, nôm na có thể hiểu rằng một đơn vị ở sẽ bao gồm dân cư và hạ tầng cơ sở để cấu thành một Khu dân cư, phường, xã. Như vậy, khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một thuật ngữ mới, một sự “chữa cháy” cho hiện tượng kinh tế xã hội mới nảy sinh. Thực sự đây là một “sáng tạo” đáng kinh ngạc của một vài địa phương nhằm tạo ra “khuôn khổ pháp lý” cho một loại hình bất động sản mới hình thành ở Việt Nam.

Tuy nhiên, “khuôn khổ” này lại không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, bởi hiện nay chưa có bất cứ văn bản pháp luật nào quy định về loại đất này và bởi sự mâu thuẫn nội tại của chính khái niệm.

Ở nước ta, căn cứ vào mục đích sử dụng, các loại đất đều được gọi tên, định nghĩa rõ ràng và có nhiều cơ chế quản lý và sử dụng khác nhau về: nghĩa vụ tài chính, về trình tự cấp, giao đất, quá trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thu hồi bồi thường, hỗ trợ tái định cư…

Do đó, đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở. Trong trường hợp “sổ hồng” được cấp cho căn hộ nghỉ dưỡng du lịch (dự án condotel) thì đây là hiện tượng “hồn Trương Ba, da hàng thịt.”

Dự án Condotel được cấp sổ hồng

Cũng theo Luật sư Thảo: “Sự không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành nên sẽ dẫn đến những rủi ro pháp lý khôn lường cho người dân, do chưa có sự thừa nhận của pháp luật nên những sổ hồng của loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” này sẽ luôn đứng trước nguy cơ bị hủy bỏ hiệu lực.

Hiện nay, loại hình này đã bùng nổ và đang phát triển ngày càng mạnh mẽ ở nước ta, do đó, chúng ta cần có những động thái cụ thể. Đối với các dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao, các cơ quan quản lý cần yêu cầu các chủ đầu tư chuyển đổi mục đích dự án, chỉ khi các chủ đầu tư được thay đổi dự án mới có cơ chế cấp “sổ hồng”.

Xem thêm:

• Condotel là gì? Có nên đầu tư condotel trong năm 2018
• Thực hư quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư
• Sự thật về tính pháp lý và việc cấp sổ hồng cho các dự án Condotel