Quốc hội nghe Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi ngày 22/10/2026

Sáng 22/10/2026, tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI đã nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Với người mua căn hộ hình thành trong tương lai, một đề xuất đáng chú ý là cơ chế bảo đảm cho 5% giá trị còn lại của hợp đồng.

Đây vẫn là dự thảo. Trang hồ sơ dự thảo trên Cổng dự thảo của Quốc hội, đọc ngày 27/10/2026, chưa hiển thị ngày biểu quyết cụ thể.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đề xuất bảo đảm khoản 5%

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình. Theo Tờ trình, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm cho 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản, bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Bản dự thảo công bố trên Cổng dự thảo ngày 19/08/2026 quy định cụ thể cơ chế này. Bản trình ngày 22/10 cũng gồm 10 chương, 61 điều, nhưng chưa xác định các chi tiết dưới đây có được giữ nguyên hay không.

Điều 20 của bản 19/08 không nêu thời điểm người mua chuyển tiền vào tài khoản và giao Chính phủ quy định chi tiết. Bản này cũng giữ quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Mã định danh điện tử và giao kết hợp đồng điện tử

Bản dự thảo 19/08 bổ sung khung quy trình giao dịch bất động sản gồm sáu nội dung, từ kiểm tra điều kiện của bất động sản đến hoàn thành giao dịch. Theo bản này, bất động sản đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử. Đây là chuỗi ký tự do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tạo lập và cấp duy nhất cho từng cá nhân, tổ chức, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi hai luật Kinh doanh bất động sản và Nhà ở, khái niệm chưa có trong Luật 2023.

Theo bản dự thảo, hợp đồng xác lập bằng phương thức điện tử được giao kết trên nền tảng ứng dụng giao dịch điện tử của Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Chính phủ quy định lộ trình thực hiện.

Về thủ tục, Tờ trình đề xuất phân quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương, ở những trường hợp luật hiện hành giao Thủ tướng Chính phủ quyết định. Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo cắt giảm 4 trên 12 thủ tục hành chính và cắt giảm, đơn giản hóa 9 trên 31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Ủy ban thẩm tra đề nghị làm rõ thêm

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày Báo cáo thẩm tra. Ủy ban đề nghị Luật quy định nguyên tắc quản lý khoản tiền tương đương 5% trong tài khoản và cách xử lý rủi ro phát sinh. Báo cáo cũng nêu ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn, và kiểm soát các khoản thu mang tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép. Đây đều là kiến nghị làm rõ, bổ sung.

Bản dự thảo 19/08 chưa xác định ngày hiệu lực

Điều khoản thi hành trong bản 19/08 ghi luật có hiệu lực trong năm 2027 nhưng còn để trống ngày, tháng. Khoản 2 Điều 60 của bản dự thảo này quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hết hiệu lực kể từ ngày luật mới có hiệu lực.

Nếu anh chị đang cân nhắc một căn hộ cụ thể, đội tư vấn Smartland có thể cùng anh chị rà hồ sơ pháp lý và tiến độ thanh toán trong danh mục dự án Smartland đang phân phối.

Nguồn: Cổng thông tin điện tử Quốc hội, tin phiên họp sáng 22/10/2026; toàn văn dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bản 19/08/2026; Báo Điện tử Chính phủ, 22/10/2026; Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.