Phí bảo trì chung cư 2%: ai đóng, ai giữ tiền và khi nào giao cho ban quản trị

Cập nhật tháng 10/2026 theo Luật Nhà ở 2023 và các nghị định hướng dẫn. Ban biên tập Smartland đối chiếu nguyên văn các văn bản ở mục Nguồn tham khảo ngày 23 và 26/10/2026.

Về pháp lý, khoản người mua quen gọi là “phí bảo trì chung cư” có tên đúng là kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Đây không phải phí dịch vụ trả cho chủ đầu tư, mà là kinh phí dành cho bảo trì phần sở hữu chung, hình thành từ 2% giá trị căn hộ. Chủ đầu tư quản lý khoản này trước khi bàn giao cho ban quản trị, và phải bàn giao khi ban quản trị được công nhận và có văn bản đề nghị.

Hiểu đúng bản chất đó sẽ trả lời được phần lớn câu hỏi thường gặp: ai phải đóng, đóng trên cơ sở nào, tiền nằm ở đâu, và người mua có quyền gì khi quỹ bị giữ lại. Dưới đây, chúng tôi phân tích từng vấn đề theo Luật Nhà ở 2023 (Điều 152–155) và các văn bản hướng dẫn đang áp dụng.

Bản chất của khoản 2%: quỹ chung của tòa nhà, không phải phí dịch vụ

Theo khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023, người mua, thuê mua căn hộ của chủ đầu tư phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích mua. Luật yêu cầu khoản này được tính riêng với tiền mua và ghi rõ trong hợp đồng. Nói cách khác, khoản 2% phải được xác định riêng với tiền bán căn hộ và quản lý theo cơ chế kinh phí bảo trì.

Quỹ này chỉ dùng để bảo trì, thay thế hạng mục và thiết bị thuộc phần sở hữu chung, như kết cấu, hành lang, thang máy và hệ thống kỹ thuật dùng chung. Vì vậy, cần phân biệt nó với phí quản lý vận hành. Trên hợp đồng mua bán căn hộ theo mẫu, phí quản lý vận hành không nằm trong giá bán, và người mua trả hằng tháng kể từ ngày nhận bàn giao.

Với những căn chủ đầu tư giữ lại hoặc chưa bán tại thời điểm bàn giao tòa nhà, khoản 2 Điều 152 buộc chủ đầu tư tự đóng 2%, tính theo giá căn hộ cao nhất của tòa tại thời điểm bàn giao đưa tòa nhà vào sử dụng. Phần này thuộc nghĩa vụ của chủ đầu tư, không cộng vào khoản người mua đóng.

Cơ sở tính 2%: giá bán trước thuế theo mẫu hợp đồng

Luật chỉ quy định tỷ lệ 2% “giá trị căn hộ”. Cơ sở tính cụ thể nằm ở mẫu hợp đồng mua bán căn hộ ban hành kèm Nghị định 96/2024: kinh phí bảo trì bằng 2% giá bán, và được tính trước thuế. Giá bán làm cơ sở tính đã gồm giá trị quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất. Vì vậy, với căn hộ thương mại ký theo mẫu này, khoản 2% không tính trên phần thuế VAT.

Số giả định để minh họa cách tính.

Điểm dễ nhầm nằm ở cách đọc hợp đồng. Trên hợp đồng mẫu, con số “giá bán” tổng đã gộp cả thuế VAT và kinh phí bảo trì, sau đó mới tách thành ba dòng: giá bán (đã gồm quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất), thuế VAT và kinh phí bảo trì. Nếu lấy con số tổng nhân 2% thì sẽ ra số cao hơn thực tế. Người mua cũng không nên tự chia ngược thuế VAT từ tổng giá, vì VAT không tính trên tiền sử dụng đất. Cách kiểm đúng là đối chiếu dòng “kinh phí bảo trì” với dòng giá bán trước thuế: con số hợp lệ phải bằng 2% của dòng đó.

Nghĩa vụ nộp: trước khi nhận bàn giao, và hệ quả nếu chưa nộp

Người mua phải nộp đủ 2% trước khi nhận nhà; nếu chưa nộp thì chưa được nhận bàn giao. Cụ thể, điểm b khoản 1 Điều 153 quy định người mua phải nộp kinh phí bảo trì vào tài khoản ghi trong hợp đồng trước khi nhận bàn giao căn hộ, và gửi bản sao xác nhận đã nộp cho chủ đầu tư. Hệ quả pháp lý được quy định ở hai chiều: người mua chưa nộp thì không được bàn giao căn hộ, còn nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao thì chính chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí bảo trì của căn hộ đó.

Quy định này có ý nghĩa thực tiễn: nghĩa vụ 2% không thể “treo” sau khi đã nhận nhà. Hợp đồng mẫu theo Nghị định 96/2024 cũng tách riêng thời hạn nộp 2% khỏi tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ. Vì vậy, khi được tư vấn “khoản bảo trì đã bao gồm trong giá”, người mua nên yêu cầu chỉ ra dòng kinh phí bảo trì ghi bằng số trên hợp đồng.

Tiền 2% được quản lý thế nào trước khi có ban quản trị

Theo điểm a khoản 1 Điều 153, chủ đầu tư có nghĩa vụ mở một tài khoản thanh toán tại ngân hàng trên địa bàn có nhà chung cư để nhận kinh phí bảo trì, và phải mở trước khi ký hợp đồng mua bán. Trong thời gian chưa bàn giao cho ban quản trị, chủ đầu tư không được yêu cầu ngân hàng trích tiền trong tài khoản này để dùng vào bất kỳ mục đích nào khác.

Luật cũng xử lý tình huống tòa nhà cần sửa chữa trước khi quỹ được bàn giao. Nếu hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung đã hết thời hạn bảo hành, chủ đầu tư phải dùng kinh phí của mình để bảo trì, tuân thủ kế hoạch và quy trình bảo trì đã lập. Khoản ứng này chỉ được hoàn lại khi bàn giao quỹ, nếu chủ đầu tư có văn bản báo cáo cụ thể kèm kế hoạch, quy trình bảo trì và hóa đơn, chứng từ.

Từ góc độ người mua, chứng cứ quan trọng nhất là chứng từ chuyển tiền. Khi nộp, nên chuyển đúng tài khoản ghi trong hợp đồng, ghi rõ mã căn và mục đích nộp, và lưu sao kê cùng hồ sơ mua bán. Đây là căn cứ để đối chiếu khi ban quản trị quyết toán quỹ với chủ đầu tư.

Thủ tục bàn giao quỹ: mốc 30 ngày là mốc quyết toán

Ban quản trị chỉ yêu cầu bàn giao được sau khi có quyết định công nhận, và mốc 30 ngày trong luật là để chốt số liệu, chưa phải hạn chuyển tiền. Theo khoản 2 Điều 153, sau khi có quyết định công nhận, ban quản trị mở tài khoản tại ngân hàng để quản lý kinh phí bảo trì và gửi văn bản đề nghị chủ đầu tư bàn giao. Trong 30 ngày kể từ ngày có văn bản đề nghị, hai bên phải thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. Căn cứ số liệu đã quyết toán, chủ đầu tư đề nghị ngân hàng chuyển kinh phí cùng lãi phát sinh sang tài khoản của ban quản trị. Chi phí chuyển giao được khấu trừ vào quỹ.

Ngoài ra, khoản 4 Điều 153 yêu cầu nguồn thu từ khai thác dịch vụ trên phần sở hữu chung (nếu có) phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì. Nguồn thu này và lãi tiền gửi chỉ được dùng cho việc bảo trì.

Khi quyết toán, ban quản trị nên yêu cầu danh sách căn đã bán, số tiền 2% từng căn đã thu, các khoản chưa thu và sao kê tài khoản. Nếu có chênh lệch, hai bên lập biên bản ghi rõ khoản đã thống nhất và khoản cần xác minh thêm.

Khi chủ đầu tư không bàn giao: trình tự cưỡng chế và cơ quan có thẩm quyền

Nếu chủ đầu tư không bàn giao, ban quản trị có quyền đề nghị chính quyền cưỡng chế, và cơ quan có thẩm quyền hiện nay là Ủy ban nhân dân cấp xã. Trình tự theo Điều 154 Luật Nhà ở 2023 như sau: ban quản trị gửi văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân yêu cầu chủ đầu tư bàn giao. Trong 15 ngày kể từ ngày nhận văn bản, Ủy ban nhân dân phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì. Hết 10 ngày kể từ ngày có văn bản yêu cầu mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao, ban quản trị đề nghị Ủy ban nhân dân ban hành quyết định cưỡng chế. Theo khoản 2 Điều 88 và khoản 2 Điều 89 Nghị định 95/2024, quyết định này được gửi cả tới ngân hàng nơi chủ đầu tư mở tài khoản, và Ủy ban nhân dân tổ chức thu hồi kinh phí để bàn giao cho ban quản trị. Nếu phát hiện dấu hiệu tội phạm, Ủy ban nhân dân kiến nghị cơ quan điều tra xử lý.

Về thẩm quyền, nguyên văn Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024 ghi “Ủy ban nhân dân cấp huyện”. Từ 01/7/2025, khi chính quyền địa phương tổ chức theo hai cấp, khoản 3 Điều 12 Nghị định 140/2025 giao việc tổ chức cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho Ủy ban nhân dân cấp xã. Đây là chi tiết người đọc văn bản gốc dễ bỏ sót.

Cần phân biệt cưỡng chế bàn giao với tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì. Theo khoản 4 Điều 194 Luật Nhà ở, tranh chấp loại này do Ủy ban nhân dân (nay là cấp xã, theo khoản 3 Điều 15 Nghị định 140/2025) hoặc Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết. Quy định này không mở rộng ra mọi tranh chấp mua bán căn hộ. Lưu ý thêm, theo khoản 2 Điều 30, Nghị định 140/2025 hết hiệu lực từ 01/3/2027, trừ trường hợp được kéo dài; quy định tương ứng có thể hết hiệu lực sớm hơn khi văn bản mới có hiệu lực. Vì vậy, cần kiểm tra thẩm quyền tại thời điểm gửi hồ sơ.

Mua lại căn hộ: có phải đóng lại 2% không?

Nếu khoản kinh phí bảo trì ban đầu đã được nộp đủ, việc bán lại căn hộ không làm phát sinh khoản 2% mới theo giá chuyển nhượng. Đây là nhận định của chúng tôi từ Điều 152–153: Luật Nhà ở 2023 không có điều khoản riêng về kinh phí bảo trì khi căn hộ được chuyển nhượng lại, còn Điều 152 chỉ đặt nghĩa vụ 2% cho người mua, thuê mua từ chủ đầu tư và cho chủ đầu tư với những căn giữ lại.

Rủi ro thực tế vì vậy không nằm ở việc “đóng hai lần”, mà ở việc khoản ban đầu chưa được nộp đủ. Chúng tôi khuyến nghị người mua lại yêu cầu chứng từ nộp tiền hoặc xác nhận đã nộp đủ 2%, và đối chiếu với bên đang quản lý quỹ: chủ đầu tư nếu quỹ chưa bàn giao, hoặc ban quản trị nếu đã bàn giao. Biên bản bàn giao căn hộ không mặc nhiên chứng minh khoản 2% đã được nộp, bởi điểm b khoản 1 Điều 153 đã dự liệu trường hợp chủ đầu tư bàn giao cho người chưa nộp.

Nếu khoản 2% còn thiếu, cần xác định nguyên nhân và chủ thể có nghĩa vụ trước khi giao dịch. Trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao căn khi người mua đầu tiên chưa nộp, luật đặt nghĩa vụ nộp cho chủ đầu tư. Ngoài ra, cũng như mọi chủ sở hữu, người mua lại vẫn có thể phải đóng góp bổ sung khi quỹ đã dùng hết theo khoản 3 Điều 155, nhưng đó là nghĩa vụ khác với khoản 2% ban đầu. Các giấy tờ khác cần kiểm khi mua căn cũ, xem thêm tại 11 kinh nghiệm mua chung cư cũ.

Hợp đồng ký trước Luật Nhà ở 2023: các trường hợp chuyển tiếp

Với hợp đồng cũ không có điều khoản bảo trì, người phải đóng tùy thời điểm ký: chủ sở hữu cùng thống nhất mức đóng (hợp đồng trước 01/7/2006), hoặc chủ đầu tư phải đóng (hợp đồng từ 01/7/2006 đến trước khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực). Cụ thể theo khoản 3 và khoản 4 Điều 152, với hợp đồng ký trước ngày 01/7/2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì, các chủ sở hữu họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng. Khoản này có thể nộp hằng tháng vào tài khoản do ban quản trị lập, hoặc đóng khi phát sinh công việc bảo trì.

Với hợp đồng ký từ 01/7/2006 đến trước khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực mà không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì, chủ đầu tư phải đóng khoản này. Trường hợp giá mua trong hợp đồng chưa tính kinh phí bảo trì, chủ sở hữu đóng theo cơ chế Hội nghị nhà chung cư thống nhất như trên.

Phạm vi sử dụng quỹ và trường hợp tòa nhà hỗn hợp

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 155, kinh phí bảo trì chỉ được dùng để bảo trì, thay thế hạng mục và thiết bị thuộc phần sở hữu chung, theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Ban quản trị không được dùng quỹ cho việc quản lý vận hành hay mục đích khác. Mọi khoản chi phải có hóa đơn, chứng từ và được báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư. Đây là căn cứ để cư dân yêu cầu giải trình khi thấy khoản chi bất thường.

Với tòa nhà có cả khu căn hộ và khu kinh doanh dịch vụ, khoản 4 và khoản 5 Điều 155 chỉ cho phép chia quỹ khi các khu chức năng có phần sở hữu chung tách biệt và được quản lý vận hành độc lập. Khi đó, tỷ lệ chia bằng diện tích sàn xây dựng của từng khu trên tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà, được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng. Phần của tòa nhà và khu căn hộ chuyển cho ban quản trị, phần của khu dịch vụ do chủ sở hữu khu đó tự quản lý.

Khuyến nghị khi rà hợp đồng mua căn hộ

Từ các phân tích trên, chúng tôi khuyến nghị người mua kiểm bốn điểm trên hợp đồng trước khi ký:

1. Dòng kinh phí bảo trì phải ghi số tiền cụ thể. Với căn hộ thương mại theo mẫu Nghị định 96/2024, số này bằng 2% giá bán trước thuế.
2. Thông tin tài khoản nộp 2% phải được ghi trong hợp đồng, đúng tài khoản chủ đầu tư mở riêng.
3. Thời hạn nộp 2% được ghi ở ô riêng, tách khỏi tiến độ thanh toán tiền mua; cần đối chiếu với lịch nhận nhà.
4. Nếu tòa nhà thuộc trường hợp chia quỹ theo khu chức năng, hợp đồng hoặc phụ lục phải ghi rõ tỷ lệ chia.

Các khoản tiền khác khi mua nhà, như thuế và lệ phí, xem tại mua nhà 1 tỷ đóng thuế bao nhiêu. Nếu anh chị đang xem căn hộ do Smartland phân phối, có thể gửi trang hợp đồng ghi giá bán, kinh phí bảo trì và lịch bàn giao để chúng tôi hỗ trợ đối chiếu.

Dự án căn hộ Smartland đang phân phối: Norton Park của Gamuda Land.

Câu hỏi thường gặp

Quỹ bảo trì dùng hết thì cư dân có phải đóng thêm không?

Có. Theo khoản 3 Điều 155 Luật Nhà ở 2023, khi kinh phí bảo trì đã đóng được dùng hết, các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng thêm khi thực hiện bảo trì theo kế hoạch được Hội nghị nhà chung cư thông qua, hoặc khi có hạng mục cần bảo trì đột xuất.

Chung cư không bắt buộc lập ban quản trị thì ai quản lý quỹ bảo trì?

Theo khoản 6 Điều 155, với nhà chung cư không bắt buộc thành lập ban quản trị, các chủ sở hữu và người sử dụng thống nhất cử người đại diện quản lý tài khoản kinh phí bảo trì và việc sử dụng kinh phí này.

Nguồn tham khảo

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 152–155, Cổng thông tin điện tử Chính phủ
• Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản (mẫu hợp đồng mua bán căn hộ), Cổng thông tin điện tử Chính phủ
• Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở, Điều 87–91, Cổng thông tin điện tử Chính phủ
• Nghị định 140/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, Điều 12 và Điều 15, Cổng thông tin điện tử Chính phủ
• Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi các nghị định lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản (đã đối chiếu, không sửa các điều về kinh phí bảo trì nêu trong bài), Cổng thông tin điện tử Chính phủ