Quy hoạch Thủ Thiêm và giấc mơ thành Phố Đông Thượng Hải

Quy hoạch Thủ Thiêm thành Phố Đông (Pudong) Thượng Hải có phải là giấc mơ “hoang đường” khi hiện nay việc xây dựng khu đô thị Thủ Thiêm đang rất ì ạch, nhiều thủ tục và gặp quá nhiều rào cản?

Phố Đông Thượng Hải bắt đầu được xây dựng từ năm 1990. Chỉ sau 15 năm đầu tư thần tốc, nơi này đã trở thành một trong những khu vực phát triển nhất Thượng Hải, đạt top 10 thành phố sầm uất nhất thế giới.
Khu đô thị mới Thủ Thiêm được đánh giá có rất nhiều nét tương đồng với Phố Đông. Liệu câu chuyện này có được lặp lại ở Việt Nam? Chủ trương nhà nước Việt Nam ra sao? Cơ sở nào để so sánh và kỳ vọng gì vào thị trường bất động sản Thủ Thiêm 5 năm tới?

Cùng Smartland tìm câu trả lời trong bài viết dưới đây nhé!

Điểm chung – riêng giữa Quy hoạch Thủ Thiêm và Phố Đông Thượng Hải

Địa thế.

Vị trí Thủ Thiêm

Khu Phố Đông trên bản đồ Trung Quốc

Có thể thấy, quy hoạch Thủ Thiêm có diện tích nhỏ hơn Phố Đông 165 lần, nhưng địa thế giống nhau là đều có dòng sông lớn chảy qua và nằm ở khu vực trung Tâm đô thị, có tầm quan trọng và ý nghĩa kinh tế khu vực.
Với vị trí vàng trên bản đồ, Phố Đông được đánh giá là cổng vào Trung Quốc và từ 1990 đến nay khẳng định vị thế của mình khi là cầu nối kinh tế Trung Quốc với thế giới. Phố Đông đã đóng góp hơn một nửa ngân sách cho thành phố Thượng Hải với con số lên đến hàng trăm tỷ USD/năm, giúp Thượng Hải trở thành 1 trong 5 trung tâm tài chính hàng đầu thế giới hiện nay. 
Thủ Thiêm có lẽ “đi trước về sau”, lịch sử quy hoạch hơn 130 năm nhưng tương lai “một trung tâm thương mại, tài chính mới của Tp. HCM” hiện vẫn còn trên trang giấy.

Lịch sử hình thành và phát triển.

Thượng Hải

Năm 1918, ý tưởng đầu tiên về việc xây dựng “Thành phố trong lòng Thành phố” của Thượng Hải được hình thành. Cũng trải qua thời gian “lận đận” hơn 70 năm nhưng đến khi được Chính phủ phê duyệt vào năm 1990, dự án phát triển Phố Đông này lập tức trở thành kế hoạch – chính sách chiến lược của cả trung ương Trung Quốc bấy giờ. Đó cũng là thời điểm chính quyền nước này quyết định phát triển và mở cửa khu kinh tế tự do cho toàn Thế Giới.
Từ những dãy nhà thấp tầng và đa phần là đất nông nghiệp, Phố Đông đã được phát triển thành phân khu với từng chức năng riêng như: Khu thương mại tài chính, khu chế xuất, khu khoa học kỹ thuật cao, khu triển lãm kinh tế kỹ thuật, khu sân bay (cảng biển) quốc tế. Tất cả tạo nên một thế mạnh tổng hợp cho Phố Đông.

Phố Đông ngày nay

Những tòa nhà chọc trời bắt đầu mọc lên tại trung tâm tài chính Lục Gia Chủy (Lujiazui) bên bờ sông Hoàng Phố. Hình thành các Khu công nghệ cao Trương Giang, Khu chế xuất Kim Kiều, Khu Thương mại tự do Ngoại Cao Kiều,… Sau 15 năm, nơi này đã có vóc dáng của một người khổng lồ khi mở rộng diện tích Phố Đông từ 44km2 năm 1993 lên 250km2.

Thủ Thiêm

Thủ Thiêm đã “manh nha” quy hoạch để trở thành “thủ phủ của Sài Gòn” từ năm 1862, dưới thời đại tướng Coffyn nhưng vẫn không thực hiện được. Gần 1 thế kỷ sau đến năm 1957, Ngô Đình Nhiệm đã phê duyệt thay đổi 1 số thiết kế so với bản vẽ cũ. Rồi từ 1965 dưới thời Doxiadis đến 1972 lại được thiết kế khác do Công ty thiết kế Wurster, Bernardi & Emmons (Francisco) thực hiện.

Quy hoạch Thủ Thiêm trước đây

Bẵng đi 1 thời gian dài, đến 2012 đồ án và thiết kế quy hoạch của Sasaki Associates (Hoa Kỳ) mới chính thức được chính phủ Việt Nam chấp thuận khi:   

• Nâng tổng diện tích sàn xây dựng 43%, đạt 7,7 triệu m2. 
• Quy mô dân số từ  120.000 người  lên 160.000 người.
• Nơi làm việc của 450.000 người.

Cho đến hiện nay, quy hoạch Thủ Thiêm vẫn tiếp tục thực hiện dựa vào thiết kế quy hoạch trên. Hiện chỉ mới đạt được 30% so với kế hoạch  phát triển.

Chiến lược – định hướng của Nhà Nước

Phố Đông

Làm sao Thượng Hải có thể đạt được thành công trong thời gian nhanh chóng như vậy? Cùng xem qua những chiến lược của nước này trong 15 năm xây dựng để có sự so sánh – đánh giá về Thủ Thiêm nước ta:

• Cơ chế làm việc đa ngành song song ngay từ những bước quy hoạch đầu tiên.
• Khẩu hiệu hành động: 1000 ngày cho sự thay đổi lớn – 100 ngày cho sự thay đổi nhỏ. Công trình dù lớn đến đâu, cũng chỉ làm trong 3 năm, công trình nhỏ chỉ trong 3 tháng
• Phố Đông có 4 khu chức năng được giao cho 4 công ty thông qua hình thức vốn hóa quyền sử dụng đất để quay vòng tạo vốn.
• Trong 5 năm đầu, Trung ương dành toàn bộ khoản thuế thu được từ các khu phát triển để tái đầu tư cho khu.
• Để xây 5 cầu, 8 hầm từ Phố Tây sang Phố Đông, Thượng Hải vay tiền từ Ngân hàng Thế giới và tổ chức thu phí (không thu trực tiếp mà thu qua việc mua xe hơi) để hoàn vốn.
• Các công ty khai phát Nhà nước có thể phát hành trái phiếu trên thị trường chứng khoán để thu hút thêm và tận dụng nguồn vốn từ công chúng. 
• Rút gọn thủ tục chấp thuận đầu tư trong và ngoài nước chỉ còn 7 ngày.
• Đến nay, tổng vốn đầu tư hạ tầng Phố Đông 300 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 60.000 tỷ VND), vốn ngân sách nhà nước chỉ chiếm khoảng 10%.
• Chính sách bồi thường thiệt hại, tái định cư giàu tính nhân văn và cực kỳ nhanh chóng nhờ vào việc tạo chỗ ở cho người dân tốt hơn nơi cũ. Thậm chí, tạo công ăn việc làm, bảo hiểm xã hội, để mọi cư dân có thu nhập sống được. 

Thủ Thiêm

Từ năm 2015 đến này, chính quyền Nhà nước đã đang ra sức đầu tư cho sự phát triển của Thủ Thiêm thành Phố Đông. Bước đi đầu tiên là đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông. Áp dụng đầu tư theo phương thức đối tác công tư là BT.
Quy hoạch Thủ Thiêm chia thành 6 khu vực chính, bao gồm: Khu lõi trung tâm (khu chức năng số 1 và 2a), khu phức hợp quan sát và thể thao (khu 2b và 2c), khu dân cư phía Bắc (khu số 3 và số 4), khu đa chức năng (khu chức năng số 5 và số 6), khu dân cư phía Đông (khu số 7) và cuối cùng la khu lâm viên sinh thái phía Nam (khu chức năng số 8).
Tiến độ phát triển KĐT Thủ Thiêm được quy hoạch dự kiến là 20 năm. Sẽ có 4 giai đoạn như sau:

• Giai đoạn 1: Phát triển 350ha. Bao gồm phần lớn của khu Lõi trung tâm chính và toàn bộ khu dân cư phía Đông.
• Giai đoạn 2: Phát triển 180ha. Hoàn tất khu hạt nhân trung tâm và khu đa chức năng Đại lộ Đông Tây.
• Giai đoạn 3: Phát triển 87ha khu dân cư phía Bắc đô thị.
• Giai đoạn 4: Phát triển trên diện tích 120ha còn lại. Tập trung chủ yếu tại phía Nam của Đại lộ Đông Tây.

Phối cảnh quy hoạch Thủ Thiêm khi hoàn thành

4 tuyến đường chính trong kế hoạch quy hoạch Thủ Thiêm đã được khởi công từ năm 2013, đến nay cơ bản đã hoàn thiện. Dự án có tổng mức đầu tư 8.265 tỷ đồng. Bao gồm: đại lộ vòng cung (6 làn xe), đường ven hồ trung tâm (4 làn xe), đường ven sông Sài Gòn (nhìn sang Quận 1 gồm 2 làn xe), đường trên cao qua Khu lâm viên sinh thái phía Nam.
Dự án còn có 5 cây cầu kết nối Thủ Thiêm và các Quận Trung tâm Thành phố. Bao gồm: Cầu Thủ Thiêm 1, 2,3,4 và cầu đi bộ. Trong đó, có cầu số 1 hoàn thành, cầu Thủ Thiêm 2 chuẩn bị hợp long, còn cầu Thủ thiêm 3,4 và cầu đi bộ vẫn còn đang trong quá trình nghiên cứu đầu tư.
Tuy nhiên, quy hoạch Thủ Thiêm thành Phố Đông (Pudong) Thượng Hải là một quá trình dài, một dự án lớn, nên sẽ không tránh khỏi một số bất cập từ giải tỏa và đền bù, chọn chủ đầu tư. Hiện nay, bên cạnh các dự án tái định cư đã được xây dựng, bàn giao cho người dân, chính quyền Thành phố cũng đang gấp rút đưa ra các phương án giải quyết triệt để vấn đề này.
Còn về chủ đầu tư, “sức khỏe” của các doanh nghiệp theo thời gian đôi khi cũng có sự thay đổi nên tình hình chung là đang ảnh hưởng đến tiến độ của một số dự án.

Giá bán

Phố Đông

Thời điểm mới triển khai 1990 – 2000: <5000 USD/m2. 
Hiện tại 2021: Từ 12.000 – 52.000 USD/m2 (càng gần về phía bờ sông Hoàng Phố thì mức giá càng tăng cao)
→ Tăng lên 10 lần.

Thủ Thiêm

Thời điểm mới triển khai 2015: Từ 2500 USD/m2.
Hiện nay 2021: Từ 5500 USD – 7000 USD/m2 (tùy dòng sản phẩm và vị trí)
→ Tăng 2 – 3 lần.

Thủ Thiêm – Phố Đông xưa và nay

Cơ hội nào cho Thủ Thiêm khi trở thành Phố Đông Thượng Hải thứ 2 của Việt Nam

Phát triển kinh tế xã hội Quốc gia

 Tuy có những điểm khác nhau về đường hướng và cách thức, để hiện thực hóa giấc mơ đưa Thủ Thiêm thành Phố Đông (Thượng Hải), chính quyền nhà nước đã có những sự cố gắng đáng ghi nhận như:

• Giải phóng mặt bằng: Năm 2019, Nhà Nước bắt đầu tiến hành những cuộc tọa đàm, gặp gỡ người dân để tiếp nhận các trường hợp đền bù giải tỏa sai tại Thủ Thiêm sau 20 năm dừng chân tại chỗ.

• Rà soát thủ tục: Năm 2019, Nhà Nước rà soát lại các dự án quy hoạch Thủ Thiêm nhằm đảm bảo an toàn và chất lượng các dự án. 

• Thu hút nhà đầu tư nước ngoài: Năm 2015, nhà nước ban hành điều luật cho phép người nước ngoài có thể sở hữu BĐS Việt Nam lên đến 50 năm.

Nhờ đó, làn sóng đầu tư BĐS và vốn FDI của người nước ngoài bắt đầu đổ vào Việt Nam. Thủ Thiêm sở hữu 2 dự án Metropole Thủ Thiêm (Sonkim Land) và Empire City (Công ty Liên doanh Thành Phố Đế Vương) có hơn 70% khách hàng quan tâm là người nước ngoài như Hàn Quốc, Hong Kong, Đài Loan v…v…
Thành ủy TP.HCM đã thông qua nghị quyết về đầu tư xây dựng hoàn thành khu đô thị mới Thủ Thiêm trước năm 2030. Khi hoàn thành, khu đô thị này không chỉ là trung tâm tài chính mà còn là nơi cư trú của 145.000 người, 217.000 người làm việc thường xuyên, trong đó khách vãng lai là 1 triệu người (tối đa trong dịp lễ hội) và văn phòng cho thuê dạng căn hộ là 1.719 người. 
→ Khu đô thị mới Thủ Thiêm là công trình chiến lược, mở ra cơ hội tăng tốc phát triển mọi mặt và nâng cấp TP. HCM ngang tầm Thượng Hải nói riêng và các đô thị hiện đại trên thế giới nói chung.

Tạo đà phát triển cho phân khúc căn

hộ hạng sang đắt đỏ nhất thế giới

Theo thống kê, hầu hết các dự án căn hộ hạng sang ở Pudong (Thượng Hải) được xây dựng giai đoạn đầu của cuộc kiến thiết, khoảng năm 2000-2005. Đây cũng là thời điểm kinh tế Trung Quốc tăng trưởng cao liên tục và tầng lớp trung – thượng lưu gia tăng nhanh chóng.
Pudong được xem là “mỏ vàng”, luôn là điểm đến hàng đầu của các nhà đầu tư bất động sản. Nhất là Quận tài chính Lujiazui, nơi đây hiện là khu vực tập trung các bất động sản thương mại đắt đỏ nhất Thượng Hải. Mức giá nhà căn hộ hạng sang Lujiazui từ <5000 USD/m2, đã tăng hàng chục lần lên khoảng 12,000 – 52,000 USD/m2 nhưng vẫn được lấp đầy. Mức giá cho thuê bất động sản ở phố Đông bây giờ đã cao hơn rất nhiều so với khu phố Tây lâu đời phía bên kia sông.
So với bối cảnh nước ta, từ năm 2010 đến nay cũng là giai đoạn kinh tế Thủ Thiêm tăng trưởng liên tục. Và chính phủ VN cũng định hướng phát triển quy hoạch Thủ Thiêm thành Phố Đông. Không chỉ là khu phức hợp dân cư, thương mại mà còn là trung tâm tài chính mới của cả nước, mang tầm vóc quốc tế. Nói cách khác, khi hình thành sẽ nâng tầm diện mạo cảnh quan đô thị và phát triển cộng đồng cư dân giàu có, địa vị cao.

• Kỳ vọng vào thời kỳ “hoàng kim” của BĐS tại Thủ Thiêm nói chung và phân khúc căn hộ hạng sang nói riêng là hoàn toàn có cơ sở. 

Kết luận

Thực tế, với vị trí đắc địa, thiên nhiên ưu đãi, nếu không xét các yếu tố tài chính liên quan đến nền kinh tế của quốc gia, quy hoạch Thủ Thiêm có nhiều hơn một lý do để tự tin có thể sẽ là phiên bản tốt hơn Pudong (Thượng Hải).
Đối với nhà đầu tư, giá bất động sản Thủ Thiêm còn rất mềm khi đang trong giai đoạn đầu phát triển (đã so sánh ở mục trên), nên đây là thời điểm vàng không nên bỏ qua. Tham khảo một số dự án tại 2 bên bờ sông Sài Gòn hiện nay như: Grand Marina Sài Gòn,  The River Thu Thiêm,…
Thông tin chi tiết xin liên hệ:
Công ty TNHH Bất Động Sản Smartland
Địa chỉ: 92 Nguyễn Hữu Cảnh Phường 22 Quận Bình Thạnh
Hotline: 0937837888