Khu đô thị Ciputra Hà Nội 2026: 301 ha, ba giai đoạn quy hoạch, phần nào còn vướng và dự án mới nào đang triển khai

Cập nhật tháng 09/2026

Ciputra là khu đô thị hơn 301 ha ở phía tây bắc Hà Nội, cạnh Hồ Tây, do liên doanh UDIC và tập đoàn Ciputra (Indonesia) phát triển từ đầu những năm 2000. Sau hơn hai thập kỷ, khu vẫn còn khoảng 88.000 m² chưa xây được vì vướng nghĩa trang, và tháng 03/2026 Hà Nội lấy ý kiến điều chỉnh quy hoạch để gỡ phần đất đó. Bài này gom lại khu đô thị gồm gì, phần nào đã xong, phần nào đang điều chỉnh, và Maison Privée của CapitaLand nằm ở đâu trong đó.

Bài chia ba lớp thông tin và ghi rõ từng lớp: fact có văn bản hoặc báo chí dẫn nguồn; thông tin từ tài liệu giới thiệu của chủ đầu tư Maison Privée; và nhận định của Smartland, đơn vị phân phối Maison Privée.

Khu đô thị Ciputra là gì, ai làm, nằm ở đâu?

Khu đô thị Ciputra, tên pháp lý là Khu đô thị Nam Thăng Long Hà Nội, rộng hơn 301 ha, do Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long làm chủ đầu tư. Đây là liên doanh giữa Tổng công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị UDIC (30% vốn) và tập đoàn Ciputra của Indonesia (70%), theo VietnamBiz ngày 28/08/2019. Dự án khởi công năm 2002, bàn giao các khu đầu tiên từ khoảng năm 2012 (hồ sơ dự án trên VnExpress).

Về địa giới, từ ngày 01/07/2025 Hà Nội sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp phường theo Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15 và bỏ cấp quận. Ciputra hiện nằm phần lớn trên phường Phú Thượng mới (hợp từ Phú Thượng và Xuân La cũ), phần nhỏ phía đông thuộc phường Xuân Đỉnh mới. Ranh giới chính xác của từng tòa hay lô đất theo địa chỉ ghi trên giấy tờ nhà. Cách gọi “Ciputra Tây Hồ” vẫn phổ biến vì khu sát Hồ Tây, nhưng trên giấy tờ không còn quận Tây Hồ.

Hai chữ “giai đoạn” cần tách bạch. Ba giai đoạn 2003, 2004 và 2008 là ba giai đoạn quy hoạch và giao đất của cả khu đô thị, mỗi giai đoạn là một vùng đất. Riêng cụm chung cư cao cấp bên trong lại được VnExpress ghi là 12 tòa chia 4 giai đoạn xây dựng. Đọc tài liệu rao bán gặp “giai đoạn 2”, anh chị hỏi lại người bán đang nói giai đoạn nào.

Ciputra có gì bên trong?

Ciputra được xây theo kiểu khu ở khép kín với mật độ thấp, phần lớn đất dành cho biệt thự và cây xanh, chung cư dồn vào một số cụm. Khu này khác các khu đô thị cùng thời ở cụm trường quốc tế nằm ngay trong khu, gồm UNIS Hanoi, Singapore International School, Hanoi Academy và Kinderworld, cùng Ciputra Club cho cư dân. Danh sách trường lấy từ tài liệu giới thiệu Maison Privée.

Bên ngoài ranh khu là Hồ Tây, Lotte Mall Tây Hồ, công viên Hòa Bình. Tài liệu giới thiệu Maison Privée ghi đi Nội Bài theo cầu Nhật Tân hoặc cầu Thăng Long khoảng 20 phút, về Hoàn Kiếm khoảng 15 phút. Đây là số của chủ đầu tư, tính ngoài giờ cao điểm; anh chị nên tự chạy thử một lần vào giờ đi làm. Tiến độ vành đai 2,5, metro số 2 và các cầu mới quanh khu được cập nhật riêng ở bài hạ tầng quanh Ciputra 2026.

Biệt thự ở đây có diện tích đất từ khoảng 126 đến 500 m², căn hộ ở các tòa cao cấp từ 119 đến 154 m² theo hồ sơ dự án trên VnExpress. Biệt thự Ciputra cũng có mặt trong danh sách 5 khu biệt thự đắt nhất Hà Nội trên Smartland.

Vì sao sau hơn hai thập kỷ vẫn còn đất chưa xây?

Sau hơn hai thập kỷ, Ciputra còn khoảng 88.000 m² chưa xây được vì vướng giải phóng mặt bằng, chủ yếu là các nghĩa trang Thượng Thụy, Phú Gia, Xuân Đỉnh và Nhật Tân nằm xen trong ranh dự án, cùng một số cụm dân cư hiện hữu (Dân Việt, 17/03/2026). Riêng giai đoạn 3, chủ đầu tư nhận 25 ha từ tháng 07/2009, đã giải phóng được khoảng 96%, còn 5,3 ha vướng nghĩa trang Phú Gia khoảng 4 ha và Nhật Tân khoảng 1,4 ha (cùng nguồn).

Ba con số trong mục này đến từ hai bản tin đếm theo hai cách, nên không cộng với nhau. Dân Việt ghi khoảng 88.000 m², tức 8,8 ha, là tổng đất chưa giải phóng mặt bằng của cả khu. Pháp luật Plus ghi đề xuất chuyển 8,8 ha ở giai đoạn 2 và 5,3 ha ở giai đoạn 3, tổng 14,1 ha, từ đất nghĩa trang sang cây xanh; con số này tính theo ô quy hoạch được đổi chức năng, gồm cả phần đã hoặc chưa giải phóng. Vì vậy 8,8 ha giai đoạn 2 và 88.000 m² của Dân Việt trùng số nhưng chưa chắc trùng phạm vi, chúng tôi giữ nguyên hai cách đếm của hai nguồn.

Tuyến đường nối khoảng 3 km qua khu chưa thông suốt cả thập kỷ gắn với các vị trí vướng mặt bằng này (Dân Việt, 17/03/2026); một số lô đất trống trong khu cũng nằm trên phần đất chưa giải phóng đó. Nhận định của Smartland: người mua nhà ở Ciputra nên nắm điểm này, vì chức năng quy hoạch của lô đất trống cạnh căn mình định mua có thể được điều chỉnh theo kết quả lấy ý kiến.

Điều chỉnh quy hoạch tháng 03/2026 đổi gì?

Tháng 03/2026, UBND phường Phú Thượng cùng chủ đầu tư lấy ý kiến cộng đồng về điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu H2-1 và quy hoạch chi tiết 1/500 của Ciputra. Hướng chính là chuyển các khu nghĩa trang chưa di dời được thành đất cây xanh công cộng, dời một số vị trí trường học, và điều chỉnh vài ô đất ở (Pháp luật Plus, 18/03/2026).

Với người đang cân nhắc mua: nếu đề xuất được duyệt, phần nghĩa trang không dời được thành công viên thay vì thành nhà, nên mật độ dân cư quanh đó không tăng thêm. Đây mới là đề xuất đang lấy ý kiến, chưa có quyết định phê duyệt tính đến ngày 21/09/2026.

Trước đợt này, Ciputra đã điều chỉnh quy hoạch ba lần. Lần gần nhất tháng 09/2023 đổi hai ô CT05 (31.442 m²) và CT06 (28.187 m²) từ đất ở cao tầng sang đất hỗn hợp, cho phép xây tới 40 tầng với mật độ 35%, và chuyển hai ô NT01, TH02 thành trường liên cấp (Công Thương, 27/09/2023). Các đợt điều chỉnh trước đó từng gặp phản đối của cư dân, đến mức Thủ tướng yêu cầu làm rõ (cùng nguồn). Nhận định của Smartland: anh chị mua nhà trong khu nên đọc kỹ ô đất trống gần căn mình định mua được quy hoạch thành gì, vì trong 5 năm qua chức năng của vài ô đã đổi.

Dự án mới đang triển khai trong Ciputra: Maison Privée của CapitaLand

Maison Privée là dự án căn hộ do CapitaLand Development phát triển cùng Mitsubishi Estate và Nomura Real Estate Development, nằm trong lõi Ciputra, gồm hai tháp cao 35 tầng với tổng 490 căn: tháp P dòng Reserve 182 căn và tháp M 308 căn. Toàn bộ số liệu đoạn này lấy từ tài liệu giới thiệu của chủ đầu tư, kèm ghi chú “có thể thay đổi”. Lịch thanh toán trong tài liệu chạy từ quý IV/2026 đến mốc bàn giao dự kiến quý IV/2029; tài liệu không nêu hiện trạng thi công, nên bài gọi dự án là “đang triển khai”, không phải “đang xây”. Giá bán và chính sách chưa được công bố tính đến tháng 09/2026.

Điều cần tách bạch: 301 ha, mật độ 35% và 65 ha cây xanh là số của cả khu Ciputra, không phải của Maison Privée. Nhiều trang rao gán nhầm số này cho dự án. Chi tiết mặt bằng, tiện ích và mốc dự kiến bàn giao chúng tôi cập nhật riêng ở hồ sơ Maison Privée.

Với người đang so Ciputra với các khu phía tây khác của Hà Nội, một yếu tố nên theo là tiến độ Vành đai 4, tuyến vòng ngoài nối khu này với phía tây và nam thành phố mà không phải đi xuyên trung tâm.

Giá căn hộ Ciputra đang rao bao nhiêu?

Phần lớn căn ở Ciputra đã qua tay chủ đầu tư từ nhiều năm trước. Giá hiện nay là giá chuyển nhượng giữa người mua và người bán, không có bảng giá chung. Cách chúng tôi đọc giá: mở trang dự án Khu đô thị Nam Thăng Long – Ciputra trên batdongsan.com.vn ngày 21/09/2026 và lấy dải giá rao mà trang này tổng hợp từ các tin đăng đang hiển thị. Dải đó rất rộng, từ khoảng 87 đến hơn 530 triệu/m², vì gộp cả căn hộ và biệt thự, gộp cả tòa cũ 2010 và tòa mới.

Khi dùng con số này, anh chị nhớ ba điều.

• Đây là giá người bán đưa ra. Mức chốt cuối cùng nằm ở thương lượng từng căn; chúng tôi chưa tìm thấy nguồn công khai đáng tin cậy về giá giao dịch thực để đối chiếu.
• Dải giá gộp nhiều loại sản phẩm. Biệt thự và căn hộ tòa mới kéo đầu trên, căn hộ tòa 2010 kéo đầu dưới. Muốn biết giá một tòa, xem đúng tin đăng của tòa đó.
• Giá này không liên quan tới Maison Privée. Dự án đó chưa công bố giá tính đến tháng 09/2026.

Ai hợp với Ciputra, ai không?

Phần này là nhận định của Smartland từ quá trình tư vấn, không phải số liệu.

• Gia đình có con học trường quốc tế. Bốn trường quốc tế nằm trong khu. Nhiều gia đình người nước ngoài và người Việt làm việc ở công ty nước ngoài chọn khu này.
• Người cần ra sân bay thường xuyên. Khu kết nối ra Nội Bài qua cầu Nhật Tân hoặc cầu Thăng Long, không phải đi xuyên trung tâm.
• Người mua căn hộ cao cấp trong khu đô thị đã có dân ở. Ciputra là khu đã sống hơn 20 năm, không phải khu mới bàn giao chờ cư dân về.
• Không hợp với người muốn ở gần trung tâm để đi bộ ra phố cổ, hoặc người có ngân sách dưới mức giá rao hiện tại của khu.

Câu hỏi thường gặp

Khu đô thị Ciputra rộng bao nhiêu?

Hơn 301 ha, khoảng 3,02 triệu m². Diện tích này chia ba giai đoạn quy hoạch 2003, 2004 và 2008, theo Dân Việt ngày 17/03/2026; đây là số của cả khu đô thị Nam Thăng Long, không phải của riêng dự án nào bên trong.

Ciputra thuộc phường nào?

Phần lớn thuộc phường Phú Thượng mới, phần nhỏ phía đông thuộc phường Xuân Đỉnh mới, Hà Nội. Địa giới này theo Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15 hiệu lực 01/07/2025, khi Hà Nội bỏ cấp quận và hợp Phú Thượng với Xuân La thành phường Phú Thượng; địa chỉ chính xác từng căn xem trên giấy tờ nhà.

Chủ đầu tư Ciputra là ai?

Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long, liên doanh giữa UDIC (30%) và tập đoàn Ciputra của Indonesia (70%). Tỷ lệ vốn theo VietnamBiz ngày 28/08/2019; Maison Privée bên trong khu do CapitaLand Development phát triển, là chủ đầu tư thứ cấp trên một lô đất của khu.

Ciputra đang điều chỉnh quy hoạch gì?

Chuyển các khu nghĩa trang chưa di dời được thành cây xanh công cộng, khoảng 8,8 ha ở giai đoạn 2 và 5,3 ha ở giai đoạn 3, dời một số vị trí trường và điều chỉnh ô B3 giai đoạn 1 thành đất ở. Đề xuất do UBND phường Phú Thượng và chủ đầu tư lấy ý kiến tháng 03/2026 (Pháp luật Plus, 18/03/2026), chưa phê duyệt tính đến 21/09/2026.

Ciputra có trường quốc tế nào?

UNIS Hanoi, Singapore International School, Hanoi Academy và Kinderworld nằm trong khu. Danh sách theo tài liệu giới thiệu Maison Privée; anh chị xác nhận lại lịch tuyển sinh với từng trường.

Maison Privée có phải của chủ đầu tư Ciputra không?

Không. Maison Privée do CapitaLand Development cùng Mitsubishi Estate và Nomura Real Estate Development phát triển trên một lô đất trong Ciputra, gồm 2 tháp 35 tầng, 490 căn, theo tài liệu giới thiệu của chủ đầu tư. Chủ đầu tư khu đô thị vẫn là Công ty Nam Thăng Long.

Nguồn tham khảo

• Hồ sơ dự án Khu đô thị Ciputra trên VnExpress: chủ đầu tư, năm khởi công, số tòa, số căn, diện tích sản phẩm.
• VietnamBiz, 28/08/2019: tỷ lệ vốn UDIC 30% trong liên doanh Nam Thăng Long.
• Dân Việt, 17/03/2026: diện tích ba giai đoạn, 88.000 m² chưa giải phóng, giai đoạn 3 vướng nghĩa trang.
• Pháp luật Plus, 18/03/2026: nội dung lấy ý kiến điều chỉnh quy hoạch từng giai đoạn.
• Công Thương, 27/09/2023: lần điều chỉnh CT05, CT06 lên 40 tầng.
• Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp phường của Hà Nội, hiệu lực 01/07/2025.
• Trang dự án Nam Thăng Long – Ciputra trên batdongsan.com.vn, đọc ngày 21/09/2026, dùng cho dải giá rao.

Anh chị đang cân nhắc mua nhà trong Ciputra hoặc muốn nhận hồ sơ Maison Privée khi chủ đầu tư công bố giá? Đội ngũ Smartland gửi tài liệu có nguồn, không gửi bảng giá tự đoán. Xem hồ sơ Maison Privée hoặc liên hệ hotline 0916 25 78 25.

Công ty TNHH Bất Động Sản Smartland — 92 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22, Quận Bình Thạnh, TP.HCM.