Quý III/2026, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận khoảng 1.400 giao dịch, theo số liệu Savills được báo chí đăng tải giữa tháng 10/2026. Trong quý có khoảng 1.900 căn mở bán mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn, và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%. Giá sơ cấp vẫn neo cao, trong khi một số chủ đầu tư hỗ trợ người mua bằng chính sách bán hàng. Với người mua có vay ngân hàng, chi phí vay là khoản cần tính kỹ trước khi chọn căn.
Cập nhật tháng 11/2026. Bài tổng hợp số liệu Savills, CBRE và Avison Young từ các báo đăng trong khoảng 17/10–01/11/2026, đọc lại ngày 05/11/2026; mỗi đơn vị khảo sát theo cách riêng. Nguồn ghi ở cuối bài.
Nguồn cung căn hộ mới quý III/2026 tập trung ở phân khúc nào?
Theo Savills, số căn mở bán mới trong quý III cao hơn quý trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2025. Khoảng 80% số căn mới thuộc hạng A và hạng B, nên phần lớn hàng mới vẫn nằm ở phân khúc giá cao.
Chi phí vay tiếp tục gây áp lực lên sức mua. Bà Cao Thị Thanh Hương của Savills TP.HCM nhận định: “Lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn duy trì, nhưng nhu cầu đang suy yếu.”
Có thể so trực tiếp tỷ lệ hấp thụ 45% và 25% không?
Cùng quý III/2026 nhưng các đơn vị nghiên cứu đưa ra tỷ lệ hấp thụ rất khác nhau, nên người đọc dễ hiểu nhầm là thị trường tốt hay xấu tùy nguồn. Thông tin báo chí nêu kèm từng tỷ lệ như sau:
| Đơn vị | Tỷ lệ hấp thụ căn hộ quý III/2026 | Thông tin đi kèm và giới hạn nguồn |
|---|---|---|
| Savills | 25% | Công bố cùng số khoảng 1.400 giao dịch và tổng nguồn cung sơ cấp 5.800 căn |
| CBRE | 45% | Đối với nguồn cung mới |
| Avison Young | Khoảng 28% | Toàn thị trường, báo không nêu cơ sở tính |
CBRE nêu rõ tỷ lệ 45% là của nguồn cung mới, còn tỷ lệ 25% của Savills được công bố cùng tổng nguồn cung sơ cấp, gồm cả hàng mở bán từ trước. Vì không có phương pháp chi tiết của từng đơn vị, hai con số này chưa đủ cơ sở để đặt cạnh nhau và kết luận bên nào đúng hơn. Cách đọc an toàn là theo dõi một nguồn qua nhiều quý để thấy xu hướng.
Dù khác số, cả ba đơn vị đều mô tả sức mua đang yếu đi. CBRE ghi nhận tỷ lệ 45% thấp hơn cùng kỳ năm 2025, còn theo Avison Young, tỷ lệ của quý III đã giảm xuống khoảng 28%.
Giá căn hộ TP.HCM có giảm không?
Ở thị trường sơ cấp, giá vẫn đứng ở mức cao. Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình quý III/2026 khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy. Bà Hương cho rằng thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng: “Các chủ đầu tư hiện tại vẫn neo rất cao, hỗ trợ người mua bằng một số chính sách bán hàng để tiếp tục có tình hình hoạt động tốt.”
Thị trường thứ cấp thì đã có dấu hiệu hạ nhiệt. CBRE ghi nhận giá căn hộ thứ cấp trung bình giảm còn 60 triệu đồng/m² thông thủy, và những dự án có nhiều khách mua đầu tư giảm giá trên 10%. Tuy vậy, Savills cho biết áp lực xả hàng trên thị trường thứ cấp TP.HCM không quá lớn và chưa ghi nhận đợt giảm giá sâu, đồng loạt.
Giá trung bình thấp hơn không có nghĩa căn mua lại nào cũng rẻ hơn căn mới. Khi so một căn mới với một căn chuyển nhượng ở vị trí tương đương, anh chị cần so cả tổng giá lẫn lịch trả tiền cụ thể của từng căn.
Lãi vay 12–15% so với lợi suất cho thuê 3–4%: vay mua để đầu tư còn hợp lý không?
Theo Avison Young, lãi vay mua nhà thả nổi hiện ở mức 12–15%/năm, trong khi tỷ suất cho thuê căn hộ nội đô chỉ khoảng 3–4%/năm. Với khoảng chênh lớn như vậy, tiền thuê khó đủ trả lãi nếu phần lớn tiền mua là vốn vay. Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam David Jackson nhận định nhà đầu tư dùng đòn bẩy lớn đang gặp nhiều khó khăn hơn, còn nhóm có vốn tự có và nắm giữ dài hạn vẫn tiếp tục tham gia thị trường.
Giả sử anh chị vay 2 tỷ đồng để mua một căn hộ giá 4 tỷ đồng, lãi thả nổi 12%/năm và dư nợ giữ nguyên trong năm đầu. Tiền lãi năm đầu khoảng 240 triệu đồng, trong khi căn hộ cho thuê với tỷ suất 4%/năm mang về khoảng 160 triệu đồng, chưa trừ phí quản lý và những tháng trống khách. Chưa tính tiền trả gốc, mỗi năm anh chị đã phải bù khoảng 80 triệu đồng từ thu nhập khác. Nếu mua để đầu tư thì mức vay cần đủ thấp để khoản bù này nằm trong khả năng chi trả, còn nếu mua để ở thì cần tính tổng tiền gốc và lãi phải trả mỗi tháng, nhất là sau khi hết ưu đãi, rồi mới so với tiền thuê nhà anh chị đang trả.
Người mua để ở nên làm gì trong giai đoạn này?
Savills nhận định các dự án ghi nhận kết quả tích cực thường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài để giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Vì vậy, khi so hai dự án có giá gần nhau, anh chị nên đặt lịch thanh toán của từng dự án cạnh nhau để biết số tiền phải bỏ ra trước khi nhận nhà. Sau đó, anh chị so tiếp thời gian hỗ trợ lãi suất và khoản phải trả mỗi tháng khi hết hỗ trợ.
Về nguồn cung sắp tới, Savills dự báo quý IV/2026 có khoảng 6.000 căn hộ mở bán, tức lượng mở bán dự kiến bằng hơn ba lần khoảng 1.900 căn mở bán mới trong quý III, nhưng vẫn thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu vì một số dự án trì hoãn kế hoạch triển khai. Bà Hương cũng cho rằng thị trường khó xuất hiện một đợt giảm giá diện rộng, bởi chi phí đầu vào của các dự án vẫn ở mức cao. Người đã chọn được căn phù hợp và đủ khả năng trả nợ có thể xem đây là một thông tin tham khảo, bên cạnh giá và pháp lý của chính căn hộ đó, khi cân nhắc nên chờ hay nên mua.
Mức lãi sau thời gian ưu đãi mới quyết định số tiền phải trả trong nhiều năm, nên anh chị có thể xem thêm cách so các gói vay trong bài lãi suất vay mua nhà 2026. Bức tranh chung của thị trường cả năm nằm trong bài xu hướng bất động sản năm 2026.
Smartland là đại lý phân phối bất động sản. Nếu anh chị đang so chính sách thanh toán giữa các dự án căn hộ TP.HCM và muốn biết phương án nào nhẹ nhất với dòng tiền của mình, hãy gọi Smartland qua hotline 0916 25 78 25 để được tư vấn.
Nguồn: số liệu căn hộ quý III/2026, dự báo quý IV và nhận định của Savills theo Tin nhanh chứng khoán, 17/10/2026 và Báo Xây dựng, 20/10/2026; số liệu CBRE và phát biểu của bà Cao Thị Thanh Hương về giá theo VOV, 17/10/2026; số liệu, nhận định của Avison Young và nhận định của Savills về khả năng giảm giá theo Tin nhanh chứng khoán, 01/11/2026. Ảnh đại diện: Lê Minh Phát, CC BY 2.0, qua Wikimedia Commons.
