Khu vực quen gọi là Thủ Đức hiện không còn là một đơn vị hành chính. Từ ngày 1/7/2025, theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15, toàn bộ khu vực này là các phường trực thuộc TP.HCM. Về giá, chưa có thống kê công bố riêng cho phạm vi Thủ Đức cũ; số tham chiếu gần nhất là giá sơ cấp bình quân toàn TP.HCM khoảng 98,1 triệu đồng mỗi m² trong quý 2/2026, tăng gần 10,5% so với cùng kỳ, trong đó khu Đông chiếm khoảng 70% nguồn cung mới. Chọn chung cư ở đây năm 2026 là chọn giữa ba vùng thị trường rất khác nhau, chứ không còn là chọn “quận nào”.
“Thủ Đức” bây giờ là ở đâu trên giấy tờ
Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 16/6/2025, sắp xếp lại các đơn vị hành chính cấp xã của TP.HCM và cho chính quyền các đơn vị mới hoạt động từ 1/7/2025. Sau sắp xếp, thành phố có 168 đơn vị hành chính cấp xã gồm 113 phường, 54 xã và 1 đặc khu (toàn văn nghị quyết, Cổng thông tin Chính phủ).
Cấp quận và thành phố thuộc thành phố không còn trong cơ cấu đó. Cái tên Thủ Đức vẫn tồn tại, nhưng với tư cách tên một phường và tên gọi quen thuộc của cả vùng phía Đông, không phải một cấp hành chính bao trùm như giai đoạn 2021–2025.
Với người mua, thay đổi này đáng chú ý ở ba điểm:
- Địa chỉ trên hợp đồng và giấy chứng nhận ghi theo tên phường hiện hành. Tin rao còn ghi “Quận 2”, “Quận 9” hay “TP Thủ Đức” là đang dùng tên cũ, không phải dấu hiệu sai phạm, nhưng anh chị nên đối chiếu sang tên phường trước khi ký bất cứ giấy tờ nào.
- Tra cứu quy hoạch thực hiện theo đơn vị hành chính hiện hành. Tra theo tên quận cũ có thể không ra kết quả, hoặc ra bản đồ của kỳ quy hoạch trước.
- So sánh giá giữa các tin rao dễ lệch, vì cùng một chữ “Thủ Đức” đang phủ lên ba vùng thị trường khác nhau — phần tiếp theo nói kỹ chỗ này.
Mặt bằng giá căn hộ khu Đông năm 2026
Theo báo cáo Ho Chi Minh City Residential Market Dynamics quý 2/2026 của JLL, TP.HCM có khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới trong nửa đầu năm, nâng nguồn cung lũy kế lên gần 342.300 căn; khu Đông chiếm khoảng 70% nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp bình quân toàn thành phố đạt khoảng 98,1 triệu đồng mỗi m² trong quý 2, tăng gần 10,5% so với cùng kỳ; 43,2% rổ hàng mới thuộc phân khúc hạng sang. Tỷ lệ hấp thụ lũy kế trên 99,3% với khoảng 3.600 giao dịch trong nửa đầu năm (số liệu chi tiết theo Dân Việt dẫn báo cáo JLL).
Con số 98,1 triệu đồng là bình quân hàng mở bán mới của toàn TP.HCM, trong đó khu Đông chiếm phần lớn nguồn cung trong kỳ. Nó không phải con số đo riêng cho khu vực Thủ Đức cũ, và càng không phải giá sàn của mọi căn hộ. Hàng thứ cấp và dự án đã bàn giao lâu nằm ngoài phạm vi thống kê này. Chúng tôi không có bộ số liệu giá thứ cấp theo từng phường để nêu mức chênh cụ thể, nên phần dưới đây chỉ mô tả tương quan giữa các vùng, không đưa ra con số.
Một mốc tham chiếu cũ hơn cho thấy khoảng cách này: bản tin tháng 10/2025 trên cổng thông tin HĐND TP.HCM ghi giá căn hộ khu Đông trong khoảng 85–150 triệu đồng mỗi m², trong khi toàn thành phố trải từ 35 đến 150 triệu đồng, và khoảng 80% nguồn cung mới của khu Đông là sản phẩm trên 75 triệu đồng mỗi m² (HĐND TP.HCM, 10/2025).
Hai nguồn này cách nhau gần một năm và đo hai thứ khác nhau — một bên là giá sơ cấp hàng mới, một bên là dải giá thị trường chung. Đặt cạnh nhau, chúng cho thấy cùng một hướng: rổ hàng mới ở khu Đông đang nghiêng hẳn về phân khúc cao, còn phần giá mềm hơn chủ yếu nằm ở hàng thứ cấp và các dự án đã bàn giao.
Nhãn giá nào đứng sau mỗi con số
| Nhãn | Nghĩa | Độ tin cậy khi so sánh |
|---|---|---|
| Giá mở bán công bố | chủ đầu tư phát hành chính thức theo đợt | cao, nhưng gắn với đợt và chính sách kèm theo |
| Giá rao bán | người bán tự niêm yết trên tin đăng | tham khảo, thường cao hơn giá chốt |
| Giá tham chiếu | số do đơn vị nghiên cứu tổng hợp | dùng để đọc xu hướng, không dùng để tính hợp đồng |
| Chưa có bảng giá | dự án chưa phát hành đợt nào | mọi con số lan truyền đều không có căn cứ |
Trộn các nhãn này vào cùng một bảng so sánh thì kết quả gần như luôn lệch.
Ba vùng thị trường trong cùng một chữ “Thủ Đức”
Bảng dưới đây là khung tương quan để anh chị định vị nhanh; chi tiết từng vùng nằm ở các mục tiếp theo. Đây là tương quan định tính từ cơ cấu nguồn hàng, không phải bảng giá.
| Vùng | Phạm vi quen gọi | Nguồn hàng chủ đạo | Tương quan mặt bằng | Hợp với ưu tiên nào |
|---|---|---|---|---|
| Ven sông phía Tây | Thảo Điền, An Phú, Thủ Thiêm | dự án đã bàn giao + hàng thứ cấp; hàng mới hạng sang mở bán nhỏ giọt | cao nhất trong ba vùng | gần trung tâm, cộng đồng cư dân đã hình thành |
| Rạch Chiếc – Phước Long | trục Võ Chí Công, Liên Phường, Rạch Chiếc | nguồn hàng sơ cấp từ chủ đầu tư | đang hình thành theo rổ hàng mới | mua mới từ chủ đầu tư, chấp nhận chờ bàn giao |
| Hiệp Bình – Linh Đông – Trường Thọ | dọc Phạm Văn Đồng, quốc lộ 13 | hàng thứ cấp, nhiều lựa chọn hơn | mềm hơn hai vùng còn lại | ngân sách là ràng buộc cứng |
Vùng ven sông phía Tây: Thảo Điền, An Phú, Thủ Thiêm
Đây là vùng có mặt bằng giá cao nhất trong ba vùng, và cũng là nơi ít quỹ đất mới. Hàng ở đây chủ yếu là dự án đã bàn giao hoặc đang bàn giao, cộng một số dự án hạng sang mở bán nhỏ giọt. Người mua đến vùng này thường vì khoảng cách vào trung tâm và cộng đồng cư dân đã hình thành, không phải vì giá.
Hạ tầng vùng này đã qua giai đoạn thi công nặng: nút giao An Phú là công trình đáng theo dõi, chúng tôi phân tích riêng ở bài nút giao An Phú. Đặc điểm khu dân cư Thảo Điền cũng có bài riêng tại khu Thảo Điền.
Trục Rạch Chiếc – Phước Long: vùng đang hình thành mặt bằng giá mới
Đây là vùng đang có nhiều dự án mở bán mới, và là nơi mặt bằng giá dịch chuyển nhanh trong hai năm gần đây. Hai dự án đang mở bán mà chúng tôi phân phối nằm trong vùng này:
- Palm River ở khu vực Rạch Chiếc. Dự án chưa phát hành bảng giá chính thức, nên mọi con số đơn giá đang lan truyền đều không có căn cứ từ chủ đầu tư.
- Imperia Sensa Park trên trục Võ Chí Công, phường Phước Long. Tài liệu bán hàng của chủ đầu tư nêu mức từ 88 triệu đồng mỗi m² — đây là con số do chủ đầu tư công bố, anh chị đối chiếu lại tại thời điểm nhận báo giá vì chính sách thay đổi theo đợt.
Trong quá trình rà các nguồn rao không chính thức quanh Palm River, chúng tôi gặp dải số lan truyền từ 120 đến 220 triệu đồng mỗi m², chưa con số nào trong đó có căn cứ từ chủ đầu tư. Phần đối chiếu từng nguồn của dải số này nằm ở bài giá Palm River. Vùng đang hình thành mặt bằng mới cũng là vùng lắm số ảo, nên càng phải kiểm nhãn nguồn trước khi tin bất kỳ con số nào.
So sánh trực tiếp các dự án căn hộ trong phạm vi Quận 2 cũ, gồm cả dự án của chủ đầu tư khác, nằm ở bài so sánh chung cư Quận 2.
Vùng Hiệp Bình – Linh Đông – Trường Thọ
Vùng này mềm hơn về mặt bằng chung, và là nơi hàng thứ cấp còn nhiều lựa chọn vừa túi tiền hơn hai vùng còn lại. Đổi lại, quãng di chuyển vào trung tâm dài hơn và phụ thuộc nhiều vào quốc lộ 13 cùng các trục kết nối đang nâng cấp.
Với người đi làm ở trung tâm, tuyến metro số 1 là yếu tố nên tính vào bài toán thay vì chỉ tính khoảng cách trên bản đồ; giá vé và lộ trình chi tiết chúng tôi cập nhật ở bài bảng giá vé metro số 1.
Chọn theo nhu cầu ở, không chọn theo tên gọi
Mỗi vùng trên phục vụ một nhóm người mua khác nhau, và việc gọi chung là “chung cư Thủ Đức” khiến người mua so sánh nhầm nhóm.
Nếu ưu tiên là quãng đường vào khu trung tâm ngắn và chấp nhận trả cao, vùng ven sông phía Tây hợp lý hơn. Nếu ưu tiên là mua hàng mới trực tiếp từ chủ đầu tư và chấp nhận chờ bàn giao, trục Rạch Chiếc – Phước Long đang có nhiều lựa chọn sơ cấp. Nếu ngân sách là ràng buộc cứng, vùng Hiệp Bình – Linh Đông cho nhiều hàng trong tầm tiền hơn, với cái giá là quãng đường.
Trước khi chốt, soát lại những điểm này
Giá mở bán mới không phải giá bán lại. Mức 98,1 triệu đồng mỗi m² là bình quân hàng sơ cấp. Khi cần bán lại, mặt bằng tham chiếu là hàng thứ cấp cùng khu — một tập hàng khác, với người mua khác. Chúng tôi không có số liệu giá thứ cấp theo phường để nêu khoảng cách giữa hai mặt bằng này, nên anh chị cần tự khảo sát vài căn đang rao trong cùng khu trước khi chốt.
Tiến độ hạ tầng là mốc dự kiến. Các mốc thông xe, vận hành đều là kế hoạch cho tới khi có nghiệm thu. Anh chị nên đọc chúng như điều kiện có thể xảy ra, không phải điều kiện đã có.
Tên phường mới cần được kiểm trên giấy tờ, không kiểm trên tin rao. Đây là điểm dễ bỏ qua trong năm đầu sau sắp xếp hành chính.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư Thủ Đức giá bao nhiêu một m² năm 2026?
Chưa có thống kê công bố riêng cho phạm vi Thủ Đức cũ. Hai số tham chiếu gần nhất: giá sơ cấp bình quân toàn TP.HCM khoảng 98,1 triệu đồng mỗi m² trong quý 2/2026 theo JLL (khu Đông chiếm khoảng 70% nguồn cung mới trong kỳ), và dải 85–150 triệu đồng mỗi m² cho khu Đông theo bản tin tháng 10/2025 của HĐND TP.HCM. Cả hai đều đo phạm vi rộng hơn Thủ Đức, dùng để định khung chứ không thay được báo giá từng dự án.
TP Thủ Đức còn tồn tại không?
Không còn là đơn vị hành chính. Theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15, từ 1/7/2025 khu vực này là các phường trực thuộc TP.HCM.
Mua căn hộ ở đây thì địa chỉ ghi thế nào?
Ghi theo tên phường hiện hành trên hợp đồng và giấy chứng nhận. Nếu tin rao ghi tên quận cũ, anh chị đề nghị bên bán cung cấp tên phường tương ứng để đối chiếu.
Vùng nào trong Thủ Đức có giá mềm hơn?
Xét theo mặt bằng chung, khu vực Hiệp Bình – Linh Đông – Trường Thọ mềm hơn hai vùng còn lại. Mức chênh cụ thể thay đổi theo từng dự án và thời điểm, nên anh chị đối chiếu tại thời điểm mua thay vì dùng lại số của kỳ trước.
Dự án nào ở khu Đông đang có bảng giá chính thức?
Trong hai dự án chúng tôi phân phối tại trục Rạch Chiếc – Phước Long, Imperia Sensa Park có mức công bố từ chủ đầu tư, còn Palm River chưa phát hành bảng giá. Trạng thái này thay đổi theo đợt mở bán.
Smartland là đơn vị phân phối một số dự án nêu trong bài. Các con số thị trường dẫn từ báo cáo và bản tin công khai, có ghi nguồn và thời điểm; giá dự án dẫn theo tài liệu chủ đầu tư tại thời điểm viết và có thể thay đổi theo từng đợt. Cập nhật 03/09/2026.
Ảnh bìa: Syced, CC0, via Wikimedia Commons.
![SIÊU ĐÔ THỊ BIỂN BLANCA CITY VŨNG TÀU [TẤT TẦN TẬT THÔNG TIN]](https://smartland.vn/wp-content/uploads/2025/05/blanca-city-vung-tau.jpg)
